Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa — por divórcio, por herança ou por compra em conjunto — e um dos donos não quer vender, o outro não fica refém da situação. A lei garante uma saída: ninguém é obrigado a permanecer em condomínio (ou seja, dono de um bem junto com outra pessoa) contra a sua vontade. É possível pedir a venda do imóvel na Justiça — a chamada extinção de condomínio (ou alienação judicial de coisa comum) — para que cada um receba, em dinheiro, a parte que lhe cabe.
Veja também como funciona a venda judicial de imóvel e quais alternativas podem evitar o leilão.
Em que situações isso acontece
A mesma solução vale para origens diferentes:
- Divórcio: o ex-casal tem um imóvel e um dos dois não quer vender nem sair.
- Herança: irmãos ou herdeiros recebem um imóvel e não há acordo sobre o que fazer com ele.
- Compra em conjunto: sócios, amigos ou parentes compraram juntos e a relação mudou.
Sou obrigado a manter o imóvel em condomínio com a outra pessoa?
Não. Qualquer um dos donos pode, a qualquer tempo, exigir o fim desse condomínio — seja dividindo o bem, seja vendendo-o. Você não precisa do “sim” do outro para iniciar: a recusa dele não trava o seu direito de se desfazer da sua parte.
Como funciona a venda judicial, passo a passo
- Tentativa de acordo. O caminho mais simples costuma ser a venda amigável a terceiro ou a compra da parte de um coproprietário pelo outro.
- Ação de extinção de condomínio. Não havendo acordo, é possível pedir judicialmente o fim da copropriedade.
- Definição da solução para o imóvel. Quando o imóvel for indivisível — ou quando a divisão física for inviável —, uma possibilidade é que um dos coproprietários fique com o bem e indenize os demais. Não sendo isso viável, pode haver alienação judicial do imóvel, com divisão do valor entre os proprietários conforme a quota de cada um.
Na prática, muitas vezes a própria ação abre espaço para um acordo: diante da possibilidade de alienação judicial, os coproprietários podem preferir negociar preço, prazo e forma de pagamento.
Posso vender só a minha parte do imóvel?
Sim — você pode vender a sua fração (a sua parte ideal). Mas atenção:
- Direito de preferência: quando a venda for para uma pessoa estranha ao condomínio, os demais coproprietários têm direito de preferência, nas mesmas condições. Se você vende a sua parte para outro coproprietário, não há ingresso de terceiro e essa preferência não se aplica.
- Na prática, é difícil: quase ninguém compra “metade de uma casa” com um coproprietário dentro. Por isso, a extinção de condomínio (vender o todo e dividir o valor) costuma ser o caminho mais eficaz para realmente sair do imóvel.
E se o outro dono mora no imóvel e não paga nada?
Quando um dos coproprietários usa o imóvel sozinho e impede, na prática, que o outro também o utilize, pode haver discussão sobre indenização pelo uso exclusivo do bem — frequentemente chamada de arbitramento de aluguel.
Isso não é automático. É preciso analisar, por exemplo, se havia acordo para ocupação gratuita, se houve oposição ao uso exclusivo, se existem filhos morando no imóvel e como estão definidos alimentos, despesas e a própria divisão patrimonial.
Por isso, além de pedir a extinção do condomínio, pode ser importante avaliar se há direito a compensação financeira pelo período de ocupação exclusiva.
O que acontece com o dinheiro da venda?
O valor é dividido entre os donos na proporção de cada um (por exemplo, 50% para cada num ex-casal, ou conforme os quinhões na herança). Eventuais dívidas e custos que recaem sobre o imóvel são acertados nesse momento.
Quanto tempo demora?
Não há um prazo fixo. Um acordo encurta muito. Pela via judicial, depende da vara, se há avaliação prévia do imóvel, do leilão — costuma levar mais de 12 meses até que a venda seja concluída. Contudo, o tempo cai bastante quando se constrói uma solução negociada ao longo do caminho.
Perguntas frequentes
Posso obrigar a vender um imóvel que é de mais de um dono? Sim — pela extinção de condomínio, mesmo sem o acordo do outro.
Imóvel de herança e um herdeiro não quer vender. E agora? A extinção de condomínio pode ser uma saída, mas é preciso analisar o estágio do inventário, a quota de cada herdeiro e eventual direito de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente.
Posso vender minha parte sem o outro? Em regra, você pode vender sua fração ideal. Quando a venda for para uma pessoa estranha ao condomínio, os demais coproprietários têm direito de preferência nas mesmas condições.
O ex pode me obrigar a ficar com a casa? Não — você pode pedir a venda e receber a sua parte.
Imóvel em comum, em Florianópolis
Em Florianópolis, atuamos em extinção de condomínio e venda judicial de imóveis — seja a origem um divórcio ou uma herança —, com análise da documentação, do valor do bem e da melhor estratégia (acordo ou ação). Se você está preso num imóvel que divide com outra pessoa, pode nos contar a sua situação, com total sigilo.
Veja também: venda judicial de imóvel, divórcio e inventário.
